Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, không gian sinh tồn và phát triển; là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế, quốc phòng và an ninh quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước. Xuất phát từ vị trí, vai trò, tầm quan trọng đó, quản lý, khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý, bền vững luôn là vấn đề có ý nghĩa chiến lược, được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm. Thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai không chỉ góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân, mà còn tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, ổn định xã hội, huy động và phát huy nguồn lực đất đai, qua đó tạo nền tảng quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh trong kỷ nguyên mới.

Thực tiễn thi hành pháp luật về đất đai thời gian qua cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý và sử dụng đất đai còn một số hạn chế, bất cập cần tiếp tục được nghiên cứu, khắc phục. Đất đai ở một số nơi chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, bền vững để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp còn chậm; vi phạm pháp luật về đất đai vẫn còn xảy ra; cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng tại một số địa phương còn kéo dài; việc xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai còn phát sinh những vướng mắc cần tiếp tục hoàn thiện...

Trong bối cảnh đó, yêu cầu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai hiện hành là tất yếu khách quan nhằm kịp thời thể chế hóa chủ trương, định hướng lớn của Đảng, hoàn thiện đồng bộ thể chế quản lý đất đai, tháo gỡ những điểm nghẽn trong tổ chức thi hành pháp luật và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển đất nước. Đáng chú ý, Nghị quyết số 66-NQ/TW, ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới; Kết luận số 09-KL/TW, ngày 10/3/2026 của Bộ Chính trị về hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật Việt Nam đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và Nghị quyết số 21-NQ/TW, ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan là những định hướng rất quan trọng để tiếp tục hoàn thiện dự án Luật. Trên cơ sở đó, Chính phủ cũng xác định đây là dự án luật đặc biệt quan trọng, có tác động trực tiếp, sâu rộng đến đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện, bảo đảm tính kế thừa, thống nhất của hệ thống pháp luật; kịp thời tháo gỡ bất cập, vướng mắc cản trở đổi mới sáng tạo, phát triển kinh tế - xã hội; giải quyết bất cập khi áp dụng bảng giá đất tiếp cận thị trường làm mức thu tiền sử dụng đất tăng cao đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở, giao cho con cái), giải phóng nguồn lực đất đai. Đồng thời, hướng tới mục tiêu xây dựng, vận hành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu; bảo đảm kết nối, liên thông, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản..., bảo đảm yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”. Các quyết định về quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá đất phải được ghi nhận, công khai, cảnh báo rủi ro.

Dự thảo Luật Đất đai gồm 105 điều, chia làm 13 chương, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai. Một số điểm đáng chú ý trong dự thảo đó là:

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện về phân loại đất, dự thảo chia đất đai thành đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển. Cách tiếp cận này hướng tới việc tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho công tác quy hoạch, phân bổ, khai thác và sử dụng đất, đồng thời đáp ứng yêu cầu chủ động tạo lập nguồn lực đất đai cho phát triển trong dài hạn. Dự thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định về những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai như lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất; giao dịch quyền sử dụng đất mà không đăng ký; không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; cản trở việc thực hiện quyền hợp pháp của người sử dụng đất, phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.

Thứ hai, hướng đến tiếp tục hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, chuyển từ tư duy bồi thường sang tái thiết cuộc sống, hỗ trợ và tái định cư. Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những nội dung có tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Vì vậy, dự thảo tiếp tục rà soát, sửa đổi các quy định theo hướng vừa bảo đảm yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, vừa bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đáng chú ý Dự án Luật đất đai giảm thời gian thông báo thu hồi đất từ 90 ngày xuống 60 ngày (đất nông nghiệp) và từ 180 ngày xuống 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp, bổ sung 04 trường hợp thu hồi đất mới (bao gồm: dự án trong khu thương mại tự do/trung tâm tài chính quốc tế, dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích, tạo quỹ đất thanh toán hợp đồng BT, và làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý), rút ngắn thời gian bồi thường từ 30 ngày xuống 20 ngày, siết chặt quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Dự thảo bổ sung 06 nhóm trường hợp không được cấp sổ đỏ, bao gồm: Đất giao để quản lý, đất đang bị thu hồi, đất có tranh chấp, đất nhận khoán, đất thuê lại không đúng quy định, và đất công cộng không nhằm mục đích kinh doanh. Dự thảo đề xuất bổ sung một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển trong những lĩnh vực, mô hình mới. Những nội dung sửa đổi này cho thấy định hướng của dự thảo là rút ngắn thời gian, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện nhưng phải bảo đảm công khai, minh bạch, đúng trình tự, thủ tục và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thứ ba, tập trung hoàn thiện chính sách tài chính đất đai và giá đất. Tài chính đất đai và giá đất tiếp tục là nội dung được đặc biệt quan tâm trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Việc hoàn thiện các quy định về giá đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm công bằng, minh bạch trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, hạn chế thất thoát nguồn lực nhà nước và tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất vận hành lành mạnh, ổn định. Dự thảo được xây dựng trong bối cảnh thực tiễn áp dụng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 phát sinh một số vấn đề cần tiếp tục xử lý, trong đó có tác động của nghĩa vụ tài chính khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai được đặt trong yêu cầu khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời hạn chế những tác động bất hợp lý trong quá trình thực hiện.

Thứ tư, đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Một điểm nhấn quan trọng của dự thảo là tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai, hướng tới xây dựng hệ thống thông tin tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu. Theo định hướng này, thông tin đất đai cần được kết nối, liên thông, chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành có liên quan như quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản... Qua đó hình thành nền tảng dữ liệu đất đai thống nhất, phục vụ hiệu quả công tác quản lý nhà nước, giải quyết thủ tục hành chính, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản. Đặc biệt, dự thảo còn đề xuất quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể tồn tại dưới dạng giấy và dạng điện tử, trong đó Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy. Đây là bước tiếp tục thúc đẩy số hóa quản lý đất đai và phù hợp với yêu cầu xây dựng nền hành chính hiện đại, phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Thứ năm, các nội dung sửa đổi liên quan đến phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền để thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp bảo đảm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu tăng trưởng "hai con số". Việc phân cấp, phân quyền phải gắn với xác định rõ trách nhiệm, kiểm soát quyền lực, tăng cường công khai, minh bạch và nâng cao năng lực thực thi pháp luật. Đây là yếu tố quan trọng nhằm hạn chế tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, kéo dài thời gian giải quyết công việc, đồng thời tạo điều kiện để địa phương chủ động khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ sáu, hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tăng cường bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân. Dự thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ sử dụng đối với từng nhóm, từng loại đất; đồng thời bổ sung, điều chỉnh một số quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục có liên quan. Việc hoàn thiện nhóm quy định này có ý nghĩa thiết thực trong việc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giảm tranh chấp, hạn chế phát sinh khiếu nại, tố cáo và nâng cao tính ổn định, minh bạch trong quan hệ đất đai.

Thứ bảy, tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai. Cùng với hoàn thiện cơ chế quản lý, sử dụng đất, dự thảo tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng nhằm siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng, chống quan liêu, tham nhũng, lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm trong quản lý, sử dụng đất đai. Việc công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá đất sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước, tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp tham gia giám sát.

Có thể thấy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2026 được xây dựng trong yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế, tháo gỡ những điểm nghẽn về đất đai và phát huy đầy đủ hơn nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước. Các nội dung được đề xuất sửa đổi không chỉ tập trung vào giải quyết những vướng mắc trước mắt trong tổ chức thi hành pháp luật mà còn hướng tới những vấn đề có tính nền tảng, lâu dài như hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, nâng cao hiệu quả thu hồi và sử dụng đất, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt, việc tiếp tục xây dựng một hệ thống thông tin đất đai đồng bộ, thống nhất, chính xác, được cập nhật thường xuyên và có khả năng kết nối, chia sẻ sẽ tạo nền tảng quan trọng cho quản trị đất đai hiện đại. Khi dữ liệu đất đai được chuẩn hóa và liên thông, các quyết định về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển từ tư duy bồi thường sang tái thiết cuộc sống, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ có cơ sở dữ liệu đầy đủ hơn, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch, tăng cường trách nhiệm giải trình và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

TS. Nguyễn Thị Thanh Nga

Khoa Luật, Học viện Chính trị Công an nhân dân